VOCÊ PODE PAGAR MENOS ITBI!
O que a Prefeitura não quer que você saiba,
mas eu te conto!
Você pode pagar menos ITBI!
E se você quer saber como pagar menos ITBI é porque ou você está comprando um imóvel ou comprou imóvel nos últimos anos.
Então, primeiramente, vamos saber o que é ITBI.
O ITBI é um Imposto pago pelas transmissões “inter-vivos”. Ou seja, o imposto municipal incidente sobre as transações onerosas, geralmente devidos na compra e venda de imóvel, nas partilhas desiguais envolvendo imóveis e nas arrematações de imóveis em leilão.
É um imposto obrigatório nessas transações, ou seja, no caso da compra e venda você não consegue registrar a escritura na matrícula do imóvel, se não recolher o valor do tributo.
Entretanto, a forma de cálculo deste imposto, ou melhor dizendo, a base do valor de cálculo desse imposto é o que gera dúvidas e ações judiciais.
Muitas pessoas acabam aceitando os valores fornecidos e calculados pela Prefeitura e acabam sendo prejudicadas, pois pagam mais do que deveriam.
Como é um imposto municipal, cada Prefeitura tem uma legislação específica com relação à sua base de cálculo e o percentual incidente. Vamos utilizar como exemplo as Prefeituras de São Paulo e Santana de Parnaíba (SP).
No município de São Paulo:
a Prefeitura utiliza como base de cálculo do ITBI o valor venal de REFERÊNCIA, que é diferente e maior do que o valor venal do IPTU e, em muitos casos, maior que o valor que se paga pelo próprio imóvel. É utilizado no cálculo o percentual de 3%.
O valor venal de referência adota critérios diversos, contrariando a legislação. E, muitas vezes, trata-se de um valor maior que o valor da própria transação, ou seja, do próprio valor pago pelo imóvel, o que gera um valor de imposto (ITBI) muito maior do que o valor devido.
No município de Santana de Parnaíba:
possui uma alíquota de 3% também, mas a base de cálculo do imposto não poderá “ser inferior ao dobro do valor venal do imóvel”. Ou seja, se o valor da transação do imóvel for menor que o dobro do valor venal do IPTU, calcula-se o percentual sobre o dobro do valor venal e não sobre o valor efetivamente pago pelo imóvel.
COMO PAGAR MENOS ITBI?
Depois de muitas ações judiciais interpostas pelos contribuintes em que se discutia a base de cálculo correta para incidência de imposto, ou seja, sobre qual valor deveria ser pago o ITBI, se sobre o valor venal de IPTU, valor venal de referência ou sobre o valor pago efetivamente pelo imóvel, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu em um recurso especial levado a julgamento que a base de cálculo é O VALOR DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, O VALOR PAGO PELO IMÓVEL.
RESUMINDO:
- As Prefeituras não podem utilizar o valor do IPTU, nem o valor venal de referência estipulados unilateralmente por elas para cobrança do ITBI.
- O ITBI deverá ser calculado sobre o valor da transação (valor pago pelo imóvel) informado pelo contribuinte e só poderá ser afastado mediante instauração de processo administrativo pela Prefeitura.
Mas para que você pague menos ITBI, ou seja o valor correto, você tem que ingressar com uma ação judicial.
Isto porque, as Prefeituras, mesmo sabendo da ilegalidade, não autorizam por conta própria o recolhimento a menor do imposto, mas apenas aquele valor que entendem devidos.
Assim, com a ação judicial, o juiz concede liminar determinando que a Prefeitura, para aquele caso específico, seja obrigada a acatar o recolhimento do valor relativo ao ITBI no valor menor e que é legalmente correto.
Então, NÃO PAGUE ITBI ANTES DE CONSULTAR UM ADVOGADO ESPECIALIZADO!
Sempre busque o auxílio de um advogado para identificar se o valor do ITBI que irá recolher está de acordo com a lei e as decisões do Superior Tribunal de Justiça, pois você pode economizar bastante com essa informação.
E SE VOCÊ JÁ RECOLHEU O IMPOSTO, SAIBA QUE PODE TER DIREITO À RESTITUIÇÃO DO QUE PAGOU A MAIOR
O comprador de imóvel que já recolheu o ITBI com valor indevido, poderá requerer judicialmente a sua restituição, caso este recolhimento não tenha ultrapassado um período de 05 anos.
Mas, do mesmo jeito que a Prefeitura não concede a restituição de forma administrativa, ela também não defere a restituição com um simples requerimento.
Para ter direito à restituição é necessário ingressar com ação judicial requerendo e demonstrando o valor pago a maior.
NÓS TEMOS O CAMINHO PARA VOCÊ PAGAR MENOS ITBI!
Nosso escritório atua no direito imobiliário, principalmente na análise de riscos em transações de compra e venda de imóvel e tem experiência em ações/medidas judiciais que buscam o pagamento menor de ITBI ou sua restituição.
Quer saber como pagar menos imposto?
Entre em contato no e-mail marinalimaadvocacia@gmail.com ou pelo whatsapp 11-99501-3859, que retornaremos seu contato imediatamente.
DEVO PAGAR O ITBI QUE A PREFEITURA ESTÁ COBRANDO?
Nem sempre! Fique atento e não pague imposto a maior!!
Veja alguns casos que NÃO estão sujeitos ao pagamento do ITBI, mas que algumas Prefeituras exigem o recolhimento:
– cessão de direitos sobre bem imóvel. A cessão de direitos não transfere a propriedade, portanto não é devido o imposto.
– registro do contrato de promessa de compra e venda – neste caso, não é transferida a propriedade em definitivo, apenas confere publicidade ao negócio, portanto, também não é devida a exigência do ITBI.
– arrematação de direitos aquisitivos em leilões judiciais. O que é diferente da aquisição do imóvel em si por meio de leilão. Na arrematação de direitos aquisitivos, o arrematante assumirá a posição do devedor na relação jurídica anterior e somente após o cumprimento das obrigações do contrato originário (quitação) será outorgada a escritura definitiva ou o cancelamento da alienação fiduciária, se for o caso, ocasião em que se transferida a propriedade ao arrematante, e aí sim, é devido o recolhimento do ITBI.
– exigência do pagamento quando da lavratura da escritura pública. O Supremo Tribunal Federal já pacificou o entendimento de que “o fato gerador do imposto sobre a transmissão inter-vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Assim, os Cartórios de Notas não podem exigir o pagamento na lavratura da escritura, entretanto, tem muitos cartórios que assim ainda o fazem.
– exigência do pagamento de ITBI sobre base de cálculo indevida (valor venal ou valor venal de referência do imóvel) – O contribuinte deve recolher o Imposto calculado sobre o valor efetivamente pago pelo imóvel, conforme já decidiu o STJ. Entretanto, as Prefeituras, muitas vezes, estabelecem valores para o imóvel (valor venal do imóvel ou valor venal de referência) que, em muitos casos, são superiores ao valor da transação.
– na arrematação de imóveis em leilões deve o contribuinte ficar atento também, uma vez que muitas Prefeituras exigem o recolhimento do ITBI pelo valor venal do imóvel, quando o correto é pelo valor da arrematação, que foi efetivamente o valor pago pelo adquirente. O momento correto para o pagamento se dá quando do registro da carta de arrematação no Cartório de Imóveis, quando todos os questionamentos judiciais sobre a aquisição foram encerrados.
– na integralização de capital de pessoa jurídica com bens imóveis (holding familiar). Em alguns casos, o ITBI não será devido, como por exemplo se os valores recebidos pela pessoa jurídica a título de aluguel e/ou venda e compra de imóveis não superar 50% do faturamento da holding patrimonial. Lembrando que a pessoa jurídica não pode ter como objeto social a exploração de atividade imobiliária.
– na aquisição de fração de terreno para construção futura. Algumas prefeituras cobram o ITBI sobre a construção não realizada. O STF, em sua súmula 470, determina que não incide o ITBI sobre a construção futura, apenas sobre a construção existente na data da alienação.
Para combater todas essas ilegalidades, o contribuinte deve ter o suporte de um advogado especialista no assunto, que poderá, analisando a situação, impetrar Mandado de Segurança, com pedido liminar, requerendo que seja afastada a exigência do recolhimento do ITBI, ou que seja utilizada a base de cálculo correta, bem como, no momento devido (efetiva transferência de propriedade).
Mas, caso o contribuinte já tenha feito o recolhimento de forma indevida, o advogado também poderá dar a devida orientação e ingressar com ação de repetição de indébito contra o Município correspondente, buscando a devolução do valor pago a maior.
Portanto, se você não quer ser enganado, não pague ITBI sem antes consultar um advogado especialista.
Mas se você é corretor de imóveis ou advogado iniciante na área imobiliária e quer saber um pouco mais sobre o ITBI, em quais casos se aplica, como calcular em imóveis envolvendo financiamento bancário, hipóteses de isenção e um bônus sobre as taxas de cartório e a chance de pagar menos, adquira o e-book: A Prefeitura não quer que você saiba! clicando neste link: https://sun.eduzz.com/1677461
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