Comprar um imóvel é o sonho de grande parte da população brasileira. Não importa se é grande ou pequeno, novo ou usado, construído ou ainda na planta. É uma conquista que envolve, muitas vezes, anos de projetos, sacrifício e economia.
E, para a grande maioria, esse sonho só é possível de realizar se for um imóvel comprado NA PLANTA, ou seja, por não estar construído ainda, não estar pronto, acaba tendo melhores condições para sua aquisição.
O mercado da construção civil movimenta muitos setores da economia, recebe muitos incentivos e qualquer alteração neste seguimento pode gerar um efeito cascata imenso. Portanto é necessário ter regras sólidas tanto para as Incorporadoras, como para os adquirentes de imóveis.
Por envolver um bem que ainda será entregue e valores altos para sua aquisição, surgem situações no decorrer desta contratação que muitas vezes acabam no desfazimento do negócio.
É nesse momento que o adquirente precisa estar muito bem assessorado para poder valer seus direitos e minimizar seus prejuízos, porque muitas vezes o distrato é a única solução para os conflitos gerados.
Até dezembro de 2018, não existia uma lei clara dispondo sobre a responsabilidade de ambas as partes (incorporadora e adquirente) para a realização do distrato, tendo que muitas vezes a questão ter que ser resolvida perante o Judiciário, com decisões diferentes acerca das causas de desfazimento do contrato.
Com a publicação da Lei 13.786/18, em 28.12.2020, algumas regras ficaram mais claras, apesar de serem controversae em alguns pontos.
Algumas mudanças básicas trazidas com a lei do distrato:
1 – Quadro-Resumo
Todos os contratos de compra e venda, promessa ou cessão, deverão ter um QUADRO-RESUMO, na abertura do documento, contendo todas as informações relevantes para aquela contratação, o que ajuda muito o adquirente a interpretar o contrato. Ou seja, ao ler o Quadro-Resumo, o adquirente já conseguirá verificar os dados mais importantes, tais como:
o preço total a ser pago pelo imóvel;
o valor da parcela e do preço pago à vista e todas a condições;
os índices de correção monetária aplicáveis;
o valor relativo à corretagem, suas condições e beneficiário;
as penalidades para o desfazimento do contrato;
as taxas de juros;
informações acerca do direito de arrependimento;
o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula e o cartório de imóveis competente;
o termo final para conclusão da obra.
2 – Atraso na entrega do imóvel
Já era praxe essa tolerância de 180 dias para o Incorporador entregar o imóvel, após o prazo estabelecido.
A lei do distrato veio consolidar este entendimento, desde que o prazo de 180 dias esteja expressamente previsto no contrato.
Entretanto, se essa tolerância for excedida, ou seja, se passar o prazo de 180 dias e não for entregue a obra, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá pleitear o desfazimento do contrato, com a devolução de todo o valor pago corrigido, inclusive com a comissão de corretagem, além de multa, a ser pago em até 60 dias do fim do contrato.
No caso do comprador não querer a rescisão e sim dar continuidade ao contrato, este poderá exigir uma indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso.
3 – Rescisão contratual por culpa do comprador
Se a rescisão contratual for por culpa do comprador, este terá direito à devolução de parte do que pagou, pois será aplicada uma penalidade de 25% do valor já pago, além de não ser devolvido o valor relativo à comissão de corretagem, aos impostos e demais encargos previstos.
Caso a incorporadora esteja sob o regime de afetação, a pena por rescisão poderá a chegar a 50% do valor já pago do bem.
Se o imóvel já tiver sido entregue, ainda poderá ser retido um percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de fruição.
A lei do distrato veio trazer maior segurança jurídica ao mercado imobiliário. Cabe lembrar que ela só será aplicada aos contratos assinados após a sua publicação.
Tem dúvida com relação ao contrato assinado? Está tendo dificuldade em continuar com os pagamentos? A incorporadora está com o cronograma da obra atrasada? Já passou o prazo para entrega do imóvel? Quer fazer o distrato?
Para todas essas questões, entre em contato com nosso escritório no e-mail: marinalimaadvocacia@gmail.com, e receba uma orientação especializada com a melhor estratégia e solução para o seu caso.
MARINA LIMA
ADVOGADA