DICA 1 – Matrícula do imóvel
Se o corretor ou o proprietário está ofertando um imóvel para venda, a primeira coisa a fazer é solicitar a certidão de matrícula daquele imóvel. Este documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis e é nele que você vai verificar várias questões relacionadas ao imóvel, como:
– quem é o proprietário;

– o estado civil do vendedor e o regime de bens;

– se a construção porventura existente no terreno está averbada;

– qual a metragem do imóvel;

– qual a inscrição municipal;

– se o imóvel possui alguma hipoteca ou está alienado fiduciariamente a algum Banco;

– se há contrato de locação registrado com cláusula de vigência;

– se possui penhora, usufruto, indisponibilidade, entre outras situações.

Ou seja, não adianta o vendedor te apresentar uma escritura ou um contrato de compra e venda de um terceiro ou uma cessão de direitos possessórios. Você tem que ter a matrícula em mãos para se certificar que poderá ter a plena propriedade daquele imóvel, caso venha concretizar a compra do bem.
Importante: não adianta ser uma matrícula antiga, pois não irá refletir a situação real do imóvel. Tem que ser uma matrícula recente, de 30 dias pelo menos.

DICA 2 – Quem é o vendedor?
Para saber se você está comprando o imóvel do verdadeiro proprietário, você tem que confrontar seus dados com os constantes na matrícula do imóvel. Caso esteja tudo certo, é hora de verificar se aquele proprietário pode se desfazer daquele bem. Já pensou se o proprietário daquele imóvel está querendo vender o bem para livrá-lo do pagamento de dívidas?
Dessa forma, é necessário verificar se o vendedor possui ações judiciais contra ele, pois caso tenha e não tiver como pagar a dívida decorrente de eventual condenação com recursos próprios, seus bens podem ser penhorados para garantia.
Se esses bens forem vendidos e a dívida não for paga, essa venda pode ser anulada e os bens retornarem ao antigo proprietário.
E você não quer correr o risco de perder o imóvel e o dinheiro investido, não é mesmo???

DICA 3 – Certidões
Por isso, para evitar ou diminuir o risco da compra e venda de imóvel ser anulada, é necessário providenciar algumas certidões.
Muitas pessoas acham uma perda de tempo solicitar as certidões do imóvel e do vendedor. Mas não caia nessa!!

As certidões são fundamentais para provar a boa-fé do comprador em um eventual litígio envolvendo o imóvel.
As certidões são necessárias para se comprovar que o imóvel e o vendedor não tinham restrições à época da compra do imóvel, ou se tinham não era capaz de anular a venda.Elas servem para dar mais segurança jurídica ao negócio. Afinal você não quer investir seu dinheiro em algo que possa ser desfeito ou perdido por simplesmente não ter solicitado os documentos que deveria, não é mesmo?
Vou relacionar as principais certidões necessárias para uma compra de imóvel mais segura, mas somente um advogado especializado em compra e venda de imóvel saberá se outras serão necessárias ou não:
– certidão de nascimento ou casamento do proprietário e seu cônjuge (dependendo do regime de bens);

– certidão dos distribuidores (cível, trabalhista, federal, execuções fiscais, criminal, falência e concordata);

– certidão dos cartórios de protestos;

– certidão negativa de débito de IPTU perante a Prefeitura;

– se o proprietário for uma pessoa jurídica, é necessária a certidão da Junta Comercial e as certidões de todos os sócios e administradores;

– outras certidões que o caso concreto irá demandar

DICA 4 – Imóvel irregular
E se o imóvel que você está interessado em comprar estiver irregular?
Primeiramente, você sabe o que é um imóvel irregular?
Resumidamente, o imóvel irregular é aquele que a matrícula não reflete a verdadeira situação do imóvel, como por exemplo:
– a matrícula está em nome do antigo proprietário;

– a transferência do imóvel foi realizada apenas por contrato particular de compra e venda e não foi realizada a escritura pública;

– o proprietário possui a escritura de compra e venda, mas não a registrou perante o Cartório de Imóveis;

– o proprietário é falecido e os herdeiros não fizeram a abertura do inventário;

– o imóvel não possui habite-se;

– o vendedor tem apenas a posse, mas não a propriedade, entre outras questões.

Entretanto, mesmo que haja uma irregularidade, isso não significa que a compra e venda do imóvel não poderá ser concretizada.
O ideal é que se faça a regularização primeiro, antes da compra, o que, dependendo da situação, pode ser simples e rápida.
Caso seja uma situação mais complexa, que demande mais tempo, e que mesmo assim ainda torne interessante a compra, pode ser verificada a possibilidade da assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel com cláusulas específicas para a concretização do negócio sob pena de desfazimento.

Alguns cuidados básicos:
– se a compra e venda do imóvel estiver sendo feita por procuração, fique atento! A procuração precisa ser pública, ou seja, lavrada perante um Cartório de Notas. Além de ser específica para o imóvel determinado, contendo todos os dados do imóvel e do proprietário.
– o contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade, se este for de valor superior a 30 salários mínimos. Só se torna efetivamente dono do imóvel quem lavra a escritura e a registra na matrícula do imóvel perante o Cartório de Imóveis. Assim, não “engavete” o contrato ou a escritura. Deixe tudo regularizado!
– se o imóvel estiver localizado em Condomínio, verifique se há débitos em aberto. Os débitos condominiais seguem o imóvel, ou seja, quem compra o imóvel fica responsável pelo pagamento dos débitos, mesmo que estes sejam anteriores à compra e venda do imóvel.

DICA BÔNUS: Você pode pagar menos ITBI (Imposto sobre transmissão de bens na compra e venda)

Saiba o que a Prefeitura não quer que você saiba, mas eu te conto! Você pode pagar menos ITBI!

O ITBI é o imposto municipal incidente sobre a compra e venda de imóvel. É um imposto obrigatório nessas transações, ou seja, você não consegue registrar a escritura na matrícula do imóvel, se não recolher o valor do tributo.

Entretanto, a forma de cálculo deste imposto, ou melhor dizendo, a base do valor de cálculo desse imposto é o que gera dúvidas e ações judiciais.

Como é um imposto municipal, cada Prefeitura tem uma legislação específica com relação à sua base de cálculo e o percentual incidente. Muitas pessoas acabam aceitando os valores fornecidos e calculados pela Prefeitura e acabam sendo prejudicadas, pois pagam mais do que deveriam.

Mas para que você pague menos ITBI, ou seja o valor correto, você tem que ingressar com uma ação judicial. Isto porque as Prefeituras, mesmo sabendo da ilegalidade, não autorizam por conta própria o recolhimento a menor do imposto, mas apenas aquele valor que entendem devidos.

Assim, com a ação judicial, o juiz concede liminar determinando que a Prefeitura, para aquele caso específico, seja obrigada a acatar o recolhimento do valor relativo ao ITBI no valor menor e que é legalmente correto.

Então, NÃO PAGUE ITBI ANTES DE CONSULTAR UM ADVOGADO ESPECIALIZADO.

Sempre busque o auxílio de um advogado para identificar se o valor do ITBI que irá recolher está de acordo com a lei e as decisões do Superior Tribunal de Justiça, pois você pode economizar bastante com essa informação.

E SE VOCÊ JÁ RECOLHEU O IMPOSTO, SAIBA QUE PODE TER DIREITO À RESTITUIÇÃO DO QUE PAGOU A MAIOR

O comprador de imóvel que já recolheu o ITBI com valor indevido, poderá requerer judicialmente a sua restituição, caso este recolhimento não tenha ultrapassado um período de 05 anos.

Para ter direito à restituição é necessário ingressar com ação judicial requerendo e demonstrando o valor pago a maior.

Espero que estas dicas tenham sido úteis, mas não deixo de registrar a importância de consultar um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá verificar toda a documentação envolvida, elaborar o contrato com as cláusulas necessárias e até desembaraçar de forma mais célere as irregularidades que porventura tenha o imóvel.

Nosso escritório atua no direito imobiliário, principalmente na análise de riscos em transações de compra e venda de imóvel e tem experiência em ações/medidas judiciais que buscam o pagamento menor de ITBI ou sua restituição.

Quer saber mais? Envie um e-mail para marinalimaadvocacia@gmail.com ou entre em contato pelo whatsapp 11-995013859, que retornaremos imediatamente.