Você já deve ter ouvido história de pessoas que compraram um imóvel e nunca tiveram as chaves entregues ou que o perderam porque o verdadeiro proprietário o reivindicou, apesar de já ter pago o preço a outro, ou que até moram no imóvel, mas não tem seu nome no registro porque comprou um imóvel irregular.
Quem sabe você mesmo já passou ou passa por alguma dessas situações?
Sim. Isto acontece com muitas pessoas, infelizmente. E sabe por quê? Porque essas pessoas não dão importância para a análise de riscos envolvidos na compra de um imóvel, a qual deve ser feita de forma preventiva, sempre por um advogado especializado.
O comprador de imóvel que dispensa a análise de riscos feita por profissional qualificado, entende que isso vai “encarecer” o imóvel, ou porque já está sendo assessorado por corretor ou por achar que “conhece” o dono ou, ainda, que já sabe de toda a “documentação”.
O problema é que o comprador muitas vezes desconhece os riscos na compra de um imóvel sem a devida análise.
E você sabe quais são esses riscos? Veja alguns exemplos:
– o vendedor pode não ser o verdadeiro proprietário;
– pode pender dívidas sobre o imóvel, levando à sua penhora;
– o imóvel pode estar alienado fiduciariamente em razão de empréstimo bancário;
– o imóvel pode ser objeto de disputa judicial;
– o imóvel pode fazer parte de um inventário;
– o imóvel pode estar locado e o vendedor não ter respeitado o direito de preferência do locatário;
– o vendedor pode possuir ações trabalhistas ou ações que o deixem insolvente e com isso causar a anulação da venda do imóvel;
– e muitos outros que podem surgir em cada caso em particular.
Além da análise de riscos, com o levantamento de toda a documentação necessária, tanto do vendedor quanto do imóvel, é importante que se verifique a finalidade, o uso que o comprador quer fazer do imóvel.
Ou seja, será que poderá construir um prédio no terreno? Ou se a construção existente respeitou os limites impostos pelo município? Ou se faz parte de área de proteção ambiental? Ou se há algum processo para desapropriação ou reintegração de posse?
Além disso, tem certas situações que somente com um contrato muito bem elaborado, com cláusulas específicas, é que os riscos poderão ser reduzidos. E para isso a assessoria de um advogado também é fundamental.
São vários pormenores envolvidos na compra de um imóvel, e só quem já teve um parecer desfavorável, livrando-o de um problema que teria caso comprasse o imóvel é que sabe da importância da análise dos riscos envolvidos.
O que o comprador tem que ter em mente é que é melhor prevenir um problema, ou ao menos ter ciência de que ele existe, do que ter que arcar com a tentativa de solução posteriormente, somente porque não contratou um profissional para o auxiliar.
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MARINA LIMA – ADVOGADA ESPECIALIZADA EM DIREITO IMOBILIÁRIO NA PRÁTICA