O QUE É UM IMÓVEL IRREGULAR?
Para saber se um imóvel precisa ser regularizado, é necessário, primeiramente, saber se ele está irregular.
O imóvel está irregular se não consta o nome do dono na matrícula do imóvel. Ou então se o imóvel não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
No Brasil, quem não registra não é dono!
Assim, se você:
- comprou um imóvel por contrato, compromisso, promessa ou cessão e não lavrou a escritura;
- comprou um imóvel, lavrou a escritura e não levou a registro no Cartório de Imóveis;
- tem um imóvel de herança, mas não fez o inventário;
- se divorciou, ficou com o imóvel na partilha, mas não registrou a carta de sentença;
- possui um imóvel e não está em seu nome;
Seu imóvel está irregular!
Ou seja, não basta comprar o imóvel ou morar no imóvel e não registrar em seu nome.
Todo imóvel tem que ter seu registro, seu número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da cidade do local do imóvel ou da sua circunscrição.
Na matrícula consta todos os dados do imóvel, como localização, metragem, proprietários anteriores, proprietário atual, número de inscrição perante a Prefeitura, retificações de área, construções, habite-se, penhoras, hipoteca, alienação fiduciária, ou seja, tudo que é relacionado ao imóvel.
E POR QUE REGULARIZAR O IMÓVEL?
- Para ter mais liquidez e lucro. Imóveis irregulares tem desvalorização em média de 35% do seu valor. Ou seja, um imóvel regular pode ser vendido mais rápido e por valor maior;
- o comprador pode se utilizar de financiamento bancário para a aquisição de um imóvel, desde que esteja todo regularizado;
- evita multa de órgãos fiscalizadores;
- um imóvel regular pode ser utilizado como garantia para empréstimos;
- traz tranquilidade e segurança para qualquer transação imobiliária.
QUAIS AS MANEIRAS DE SE REGULARIZAR UM IMÓVEL?
Cada caso é um caso!
Para verificar a melhor forma de regularizar um imóvel, é necessário que o advogado faça uma análise minuciosa da matrícula, do contrato de compra e venda, se houver, dos fatos e documentos trazidos pelo cliente.
O imóvel pode ser regularizado por usucapião, por adjudicação compulsória, por inventário, por alguma averbação ou registro no cartório, por retificação de área entre outras, que somente analisando o caso concreto é que saberá qual o caminho tomar.
Neste artigo, vamos falar da USUCAPIÃO:
A usucapião é o meio de aquisição do imóvel pelo decurso do tempo.
Ou seja, você tem a posse de um imóvel por um determinado período de tempo, mas não tem a escritura, nem o Registro no Cartório de imóveis. Você age como se fosse dono, paga os impostos, faz melhorias, utiliza como moradia ou o torna produtivo.
Se após a análise de toda a documentação, for verificado que não tem como lavrar a escritura para efetuar o registro e o possuidor preencher todos os requisitos, poderá então ser requerida a usucapião.
A usucapião pode ser feita via Cartório (extrajudicial) ou Judicial.
O procedimento via cartório é mais rápido, pois não precisa aguardar a morosidade do Judiciário para a sentença de declaração de usucapião.
REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO:
São várias as espécies de usucapião e para cada uma delas são necessários alguns requisitos. Vou tratar aqui das mais comuns, mas tem outras mais específicas.
Usucapião Extraordinária:
- posse de um imóvel por 15 anos seguidos, sem interrupção e sem oposição, como se fosse dono
- independe de justo título e boa-fé
- o prazo é reduzido para 10 anos caso o possuidor use o imóvel para moradia
Usucapião Ordinária:
- posse de um imóvel por 10 anos seguidos, sem interrupção e sem oposição, como se fosse dono
- possui um documento que comprove que o possui por justo título (contrato, recibo etc.) e boa-fé
- o prazo é reduzido para 5 anos caso o possuidor tenha adquirido mediante pagamento e use o imóvel para moradia
Usucapião Especial Urbana:
- imóvel de até 250 metros quadrados em área urbana
- utilizado como moradia
- posse por 5 anos seguidos, sem interrupção e sem oposição, como se fosse dono
- não ser proprietário de outro imóvel
Usucapião Especial Rural:
- imóvel rural de até 50 hectares
- utilizado como moradia
- posse por 5 anos seguidos, sem interrupção e sem oposição, como se fosse dono
- não ser proprietário de outro imóvel
Usucapião por abandono de lar:
- imóvel de até 250 metros quadrados
- utilizado como moradia pelo cônjuge ou companheiro que foi abandonado pelo ex
- não ser proprietário de outro imóvel
A POSSE DO ATUAL POSSUIDOR, caso não tenha preenchido o tempo total, PODE SER SOMADA À POSSE DO POSSUIDOR ANTERIOR.
PASSO A PASSO DA USUCAPIÃO:
- Primeiramente, contratar um advogado especializado em regularização de imóveis. Tanto para o procedimento de usucapião extrajudicial (em cartório) como judicial, a presença do advogado é necessária e indispensável. O advogado irá analisar a documentação e os fatos e protocolará os requerimentos perante os Cartórios de Notas e de Imóveis ou ingressará com a ação judicial.
- O advogado irá orientar em todas as etapas do procedimento;
- Solicitar no Cartório de Registro de Imóveis a matrícula ou transcrição ou certidão de que não há nem matrícula nem transcrição;
- Efetuar uma busca do cadastro do imóvel na Prefeitura para saber em nome de quem está e se há débitos fiscais;
- Reunir toda a documentação pertinente ao imóvel: impostos, contas, contratos, comprovantes etc.
- Contratar um Engenheiro ou Arquiteto para fazer a planta e/ou memorial descritivo do imóvel;
- Colher as assinaturas do antigo proprietário do imóvel e dos confrontantes (vizinhos);
- Busca de certidões NEGATIVAS dos Distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel;
- Protocolo de requerimento com toda a documentação perante o TABELIÃO DE NOTAS do Município em que estiver localizado o imóvel para que seja lavrada a ATA NOTARIAL ATESTANDO a posse;
- Após a lavratura da Ata notarial, protocolar novo requerimento juntamente com todos os documentos que o instruírem, perante o Oficial do Registro de Imóveis do local do Imóvel para que possa verificar se foram cumpridos todos os requisitos e reconhecer a usucapião.
Assim, se você tem um imóvel irregular e quer saber mais sobre os procedimentos e a documentação ou tem qualquer outra dúvida, envie um e-mail para marinalimaadvocacia@gmail.com.
Nosso escritório está preparado para auxiliar na regularização de qualquer imóvel.
MARINA LIMA
ADVOGADA